Le syndic refuse d'intervenir contre les rats malgré une infestation avérée ? Démarche progressive : 1) LRAR au syndic avec rappel des obligations (article 18 loi 1965 sur l'entretien des parties communes), 2) demande d'inscription à l'AG suivante, 3) médiation via le conseil syndical, 4) recours commission conciliation ou tribunal judiciaire si carence persistante. Le bailleur peut également être responsabilisé en parallèle.
Obligations du syndic
Article 18 loi 1965 sur la copropriété : le syndic est responsable de l'entretien et de la conservation des parties communes. La présence de rats dans les caves, sous-sols, parties communes constitue un manquement à cette obligation. Articles du Code de la santé publique (L1311-1 et suivants) imposent aux propriétaires d'éliminer les nuisibles. Le syndic doit également respecter le règlement de copropriété qui peut imposer des règles d'hygiène spécifiques. Carence du syndic = engage sa responsabilité personnelle (article 18-2 loi 1965).
Démarche progressive
Étape 1 : signalement initial par LRAR au syndic avec description précise des observations (crottes, individus, dégâts), photos, et historique. Demande d'intervention sous délai raisonnable (15-30 jours). Étape 2 : si silence ou refus, demande explicite d'inscription du sujet à l'AG suivante (le syndic ne peut refuser une demande émanant d'un copropriétaire pour inscription à l'ordre du jour). Étape 3 : sollicitation du conseil syndical pour médiation. Étape 4 : si persistance, recours au tribunal judiciaire pour mise en demeure d'agir. Étape 5 : en cas extrême, demande de changement de syndic à l'AG. Le tribunal peut imposer des astreintes financières au syndic défaillant.
Recours parallèles
En tant que locataire : engager parallèlement la responsabilité du bailleur (article 1719 Code civil sur le logement décent). Le bailleur doit assurer la salubrité de votre lot, même si le problème vient des parties communes. En tant que propriétaire occupant : si rats sortent en parties communes mais affectent votre lot, votre assurance habitation peut couvrir certains frais (garantie nuisibles éventuellement). Vérifier votre contrat. Cas extrême : intervenir vous-même à vos frais et demander remboursement (à confirmer par jugement). Documenter rigoureusement (devis, factures, photos avant/après).
Questions fréquentes
Le syndic peut-il refuser d'inscrire un point à l'AG ?
Non, il ne peut pas refuser une demande d'inscription émanant d'un copropriétaire (article 10 décret 1967). Demande à transmettre par LRAR au syndic au moins 2 mois avant l'AG.
Si l'AG vote contre l'intervention ?
Si l'AG vote contre malgré le risque sanitaire avéré : recours au tribunal judiciaire pour contester la décision (atteinte à la salubrité). Le tribunal peut imposer l'intervention. Procédure complexe, conseil d'avocat utile.
Combien coûte une procédure contre le syndic ?
Frais judiciaires : 35-50 € timbre fiscal pour saisine. Avocat (non obligatoire en première instance) : 800-2500 €. Si succès : le tribunal peut condamner le syndic aux dépens. Commission de conciliation : gratuite, à privilégier avant tribunal.
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