Les frais de dératisation en parties communes (caves, locaux poubelles, gaines techniques) sont à la charge du syndic, financés par les charges générales de copropriété, sur vote en AG. Les frais d'intervention en logement privé sont à la charge du propriétaire ou du locataire selon le bail. En cas d'infestation grave avec risque sanitaire, la mairie peut imposer l'intervention via le SCHS, frais à la charge du syndic en récupération.
Détaillons les éléments qui justifient cette réponse.
Parties communes vs privatives
Parties communes (sous responsabilité du syndic) : - Caves communes, locaux poubelles, hall, escaliers, paliers. - Gaines techniques (passage des canalisations entre étages). - Combles et toiture. - Jardins communs. - Local vélos, local poussettes.
La dératisation de ces zones est une charge de copropriété, votée en AG. Coût annuel typique : 500-2 500 € HT selon taille de l'immeuble, intégré aux charges générales.
Parties privatives (à la charge du propriétaire ou locataire) : - Logement individuel (appartement, T1, T2, etc.). - Cave individuelle (parfois, selon règlement). - Box / parking individuel.
En appartement : le locataire paie sauf défaut structural du logement (loi ÉLAN). Le propriétaire paie si l'infestation vient de l'immeuble ou existait à l'entrée.
Cas particulier : infestation venant des parties communes - Si un rongeur entre dans votre appartement par une gaine technique d'immeuble, c'est la copropriété qui doit traiter les parties communes (la source). Vous pouvez aussi traiter votre logement (charge locataire) pour la sécurité, mais sans traitement parties communes, le problème reviendra.
Procédure en copropriété
Cas 1 : intervention préventive annuelle - Devis de prestataire présenté en AG (devis 2-3 fournisseurs comparés). - Vote en AG simple (majorité de l'art. 24, copropriétaires présents et représentés). - Contrat signé par le syndic. - Coût intégré aux charges générales.
Cas 2 : intervention curative urgente - Découverte d'infestation par occupant ou syndic. - Le syndic doit intervenir sans attendre l'AG (urgence sanitaire, article 18 du décret de 1967). - Devis pris auprès du prestataire existant ou nouveau. - Régularisation comptable lors de l'AG suivante.
Cas 3 : refus du syndic Si le syndic refuse d'intervenir malgré l'infestation : 1. Courrier RAR avec photos et description. 2. Demande inscription à l'ordre du jour de la prochaine AG. 3. Si situation grave et risque sanitaire avéré : signalement au Service Communal d'Hygiène et de Santé (SCHS) de la mairie. 4. Le SCHS peut imposer l'intervention via mise en demeure, frais à la charge de la copropriété.
Recours individuel : un copropriétaire ou locataire peut, à titre conservatoire, faire intervenir un prestataire en parties communes en cas de carence du syndic, puis demander le remboursement (procédure judiciaire si refusé).
Questions fréquentes
Le syndic refuse d'augmenter le contrat de dératisation, je peux faire quoi ?
Si le contrat actuel est manifestement insuffisant (visites trop rares, zones non couvertes), demandez inscription à l'AG d'un nouveau contrat (présentez 2-3 devis détaillés). Vote en AG majorité simple. Si l'infestation est avérée et le syndic refuse de revoir le contrat malgré le risque, signalement SCHS possible.
Mon voisin du dessus est insalubre et attire les rats, je fais quoi ?
Signalement au syndic d'abord (lettre RAR avec preuves). Si pas d'action sous 30 jours : signalement au SCHS de la mairie qui peut diligenter une visite et imposer mesures correctives. En cas de risque sanitaire avéré, possibilité d'arrêté préfectoral d'insalubrité.
Combien coûte un contrat annuel pour un immeuble de 30 logements ?
800 à 1 800 € HT/an typiquement pour 30 logements + caves + locaux poubelles. Inclut 4-6 visites annuelles, intervention curative sous 24h en cas de signalement, plan d'implantation des appâts, rapport annuel. Coût par logement : 25-60 €/an, intégré aux charges générales.
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