Sous la loi ÉLAN, le bailleur a l'obligation de fournir un logement décent exempt d'infestation à l'entrée du locataire. Si l'infestation est antérieure à l'entrée ou liée à un défaut structural (gaines techniques infestées venant d'autres logements), le bailleur paie. Si l'infestation est apportée par le locataire (voyage, achat occasion), c'est au locataire. En cas de litige, courrier RAR + diagnostic professionnel + Commission départementale de conciliation. Délai légal de réponse : 30 jours.
Détaillons les éléments qui justifient cette réponse.
Le cadre légal en 2026
Loi ÉLAN (loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018) : modifie le décret "logement décent" du 30 janvier 2002 en ajoutant l'absence d'infestation parmi les critères d'un logement décent.
Article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (modifié) : le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, exempt notamment de toute infestation d'espèces nuisibles et de parasites.
Article L. 1334-2 du Code de la santé publique : permet aux services communaux d'hygiène et de santé (SCHS) ou la mairie d'imposer des mesures pour traiter une infestation déclarée comme insalubre.
Que signifie 'exempt d'infestation à l'entrée' : - Pour le bailleur : obligation de résultat. Un logement reloué doit être inspecté/traité s'il y a eu une infestation chez le locataire précédent. - Diagnostic de salubrité possible (mais pas obligatoire) à l'entrée par expert ou détection canine.
Qui paie selon la situation
Bailleur paie quand : - L'infestation existait avant l'arrivée du locataire (état des lieux récent, signalement précoce). - L'infestation provient d'un défaut structural : gaines techniques infestées, voisinage en copropriété, vide-ordures partagé. - L'infestation suit immédiatement la prise de possession (<30 jours typiquement). - L'infestation persiste malgré les traitements du locataire (le locataire a fait sa part, le problème vient d'ailleurs).
Locataire paie quand : - L'infestation est clairement importée par le locataire (voyage récent, achat occasion). - L'infestation est apparue plusieurs mois/années après une entrée dans un logement vérifié sain. - Le locataire a refusé un traitement préventif ou n'a pas signalé l'infestation rapidement.
Cas mixtes (partage) : - Origine externe au logement mais propagation aggravée par négligence locataire. - Litige sur l'antériorité (difficile à prouver sans diagnostic d'entrée).
Procédure en cas de litige : 1. Courrier RAR au bailleur signalant l'infestation, avec photos et description du préjudice. Demande de prise en charge sous 30 jours. 2. Diagnostic professionnel par un Certibiocide indépendant (coût 80-200 €). Rapport indiquant la nature, l'origine probable, l'ampleur. 3. Mise en demeure si pas de réponse à J+30. Délai supplémentaire 15 jours. 4. Commission départementale de conciliation (CDC) : saisine gratuite, traitement en 2-4 mois. Pas obligatoire mais souvent efficace. 5. Justice (tribunal judiciaire) en dernier recours.
Questions fréquentes
Le bail peut-il prévoir une clause différente ?
Non. Les obligations du bailleur en matière de décence sont d'ordre public — une clause du bail qui exonérerait le bailleur de sa responsabilité serait réputée non écrite. En revanche, le bail peut préciser les modalités pratiques (qui contacte le prestataire, comment se déroule l'intervention).
Que faire si le bailleur ne répond pas ?
Après 30 jours sans réponse au RAR : courrier de mise en demeure (15 jours supplémentaires). Si pas de réponse : saisine de la Commission départementale de conciliation (gratuite) ou consignation des loyers via une procédure judiciaire. La consignation unilatérale n'est pas légale — il faut une décision de justice.
Mon propriétaire dit que je dois prouver l'origine ?
C'est délicat. La présomption joue contre le locataire si l'infestation apparaît tard dans le bail. En revanche, dans les 30-60 premiers jours, ou s'il y a clairement une origine extérieure (voisin infesté avec foyer documenté, gaines techniques accessibles), le bailleur reste responsable. Un diagnostic pro avec origine probable identifiée est un argument fort.
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